滨海大道电器维修滨海大道松岭路一路向北1
发布时间：2024年08月14日 点击：[4]人次
滨海大道（松岭路）南起香港东路，向北一路延伸到烟台海洋。提起滨海大道市区这一段，大家的第一印象可能是“崂山”、“高校”、“青岛二中”、“高端项目聚集区”、“目光所致的山皆是崂山山脉”、“一路向北周末休闲”、“一路向南直达海边”等等。
今天聊一聊香港东路到世园会这12公里沿线的青岛改善住宅。12公里按照房价、资源、地段，大致可分为3个梯队，香港路至辽阳路为第1梯队，辽阳路至海洋大学为第2梯队，海洋大学至世园会为第3梯队。
一、第1梯队，即香港路到辽阳路这一段，属于崂山区成熟区域，仅靠金家岭，商业、教育、商务配套成熟，这个片区是除了浮山前、麦岛片区之外的又一个高端住区。当然还有香港东路南北的银丰玖玺城、鲁信山东头项目，只因这两个项目不在滨海大道沿线，这次不去讲。
个人认为，高端住区有几个硬性条件，一是区位优越不可替代、二是不可再生或者得天独厚的自然资源、三是项目体量要大、四是户型尺度要大。当然，物业服务也很重要。
第1梯队的代表项目：金玉山庄&澜樾府（神秘而不详）、海信海德山庄、银丰松岭路项目、佳源华府
1、金玉山庄&澜樾府：这其实是两个项目，但是项目用地均为原泰山地产石老人黄金海岸项目用地，最早的规划为独栋别墅，施工图都画完了，但泰山地产因为资金原因一直没启动该项目，后来包括Q1财富中心、百丽广场等项目的处理大家也都熟知了。金玉山庄这个项目仿佛一夜之间工地摊子就支起来了，澜樾府同样也是悄悄地规划方案公示了，这两个项目具体情况不得而知，有清楚的大咖欢迎私信。
2、海信海德山庄：2021年11月，海信22.5亿元收购该项目，海信操盘高端项目能力大家有目共睹，对得起麦岛片区占据的山海资源、不可复制的绝版地段。海德山庄这个项目，个人认为同样是绝版地段，地势高、背山面海，容积率仅为1.3，稀缺程度甚至可超越麦岛片区。项目业态涵盖别墅、洋房、小高层，可售房源一共三百多套，小高层面积段146-220平方米、洋房面积段200-380平方米，别墅面积段350-650平方米，可满足不同老板的居住需求，项目预计2023年6月开盘，但传言现在可以预定房源，实力老板不要错过石老人旁为数不多稀缺资源，推荐指数5颗星（满分）。
3、银丰松岭路项目：银丰在2020年9月青岛集中土拍中，以14907元/平方米获取该项目，商住比5：5，商业沿松岭路规划，住宅不临主路，居住舒适度较好。这个项目是近几年少有的带规划方案出让的土地，但是今年3月份，银丰进行了规划变更，住宅由原来的466户调整为295户，简单测算，户均面积由约115平方米调整为约180平方米。意味着同样是为实力老板们量身打造了一个项目。有银丰玖玺城的经验，银丰在这个项目的操盘应该会得心应手，这个项目还有一大亮点，紧靠金领美地公务员小区，推荐指数3颗星。较海德山庄少2颗星，一是玖玺城一期交付后口碑一般，有点翻车的意思。二是项目体量小，商住比5：5，同时须配建保障性租赁住房，居住舒适度，从居住属性来讲，个人认为只能算是一个占据核心地段、小而精的项目。
4、佳源华府：我们不去讨论这个项目的前世，只看现在。项目开发地块共3宗，安置1宗，虽然整个朱家洼地势都很低，但依然自带高端项目的基因。项目一期已经交付，呈现出的品质与口碑都还不错，现在二期在售，共计11个户型，产品线丰富，可满足不同年龄段的置业需求，价格较一期也有所上涨，推荐指数4颗星。
二、第2梯队，即辽阳路到海洋大学这一段，这个片区早些年以爱丁堡、海信都市果岭、鲁信停云山庄等项目为主。近几年，以融创壹号院、鲁信友邻花园为代表项目补仓区域市场。随着张村河两岸城市更新的启动，12个社区已有8个社区完成拆迁，剩下的中韩、枯桃、文张和张村四个社区也将在2023年上半年启动。未来，这个片区将成为置业崂山的热点区域。
代表项目：鲁信友邻花园、融创壹号院
1、鲁信友邻花园，鲁信这个省属国企在青岛的口碑一直都不错。友邻花园这个项目是鲁信在2021年9月获取，北侧为山东中医药大学附属青岛医院。友邻花园名字取自《论语》，项目户型受制于周边教育配套紧缺影响，规划户型为325平方米与450平方米两种产品，这个面积区间，基本上都以自主为主，翻阅项目的推广，可以很明显的看到，很大的篇幅再讲生活场景，厨房怎么样，设计理念什么样，橱柜、家电用的什么品牌，户型设计过程中是如何思考生活场景的打造。所以，鲁信的营销团队在客群定位以及推广上，将该项目定位成终极居所，而非投资类产品。
目前，友邻花园还是片区内孤零零的项目。但是随着张村河片区城市更新的持续进行，这个片区一定会迎来很好的发展机遇，这个项目推荐指数4颗星。
2、融创壹号院，融创通过收购海尔地产项目公司取得壹号院项目开发权，在这个区域，无论户型面积区间、产品定位都很精准，虽然融创现在遇到一定的资金问题，但这个项目一直在正常销售。融创暴雷前，这个项目推荐指数5颗星，现在心里没底了，市场上声音也少了，建议老板们实地去好好看看。
三、第3梯队，海洋大学到世园会，这段横跨崂山和李沧的区域，最适合打造热销盘的海尔翡翠云城因为奥园的资金问题，在市场上基本没有声音了，目前的主战场变成了世园板块热销的世园金茂府、和达和山项目以及海信北涧山居这个老项目。
这个片区主打山景、低密等概念，客群根据产品不同，分成了刚需和改善，刚需客户以市区为主，改善客户还是以地缘客户为主，崂山区的客户外溢到世园会的特别少。所以，第3梯队，权当闲聊，不做推荐，毕竟想在崂山区买房的老板们，不会考虑这里。
代表项目
1、世园金茂府，青岛第四座金茂府了，金茂用金茂府的品牌，全青岛搞产品溢价，从最初的“一座城市唯此一座，不止一府更是一城府”到现在“只要拿地就是金茂府，金茂府能带来产品溢价”，个人认为这个操作属实是拉低了金茂府的档次，北京、上海、杭州的金茂府确实属于高端产品系，青岛这个不知道。
再看世园金茂府的产品，与和达和山最大的区别在于，世园金茂府是装修交付、又是不能开窗的科技住宅。同时，产品分别刚需及改善，刚需产品得益于金茂的品牌、世园会的环境、合适的价格，吸引了一批东李片区的客群。但是，改善产品销售情况听说一般，并且崂山区的客户很难外溢到这个片区，毕竟还是李沧。
2、和达和山，和山不得不说，风水绝佳，地势北高南低，三山环绕，典型太师椅格局，容积率仅为1.3，面积区间140-300平方米，产品力不错，与世园金茂府最大的区别在于项目毛坯交付。项目户型、产品力也不错，毛坯交付的优势在于可以根据自己的喜好，装修一套自己喜欢的房子。
这个沿线，还有很多不错的项目没有讲到，后期可能会单项目或者单片区去聊一聊。
崂山买房，除了地段、资源，还有很重要的一点，就是圈层，很多生意，可能都是在邻居中产生的，邻居群中一交流，发现直接促成了很多行业闭合而又完成的产业链，邻居群打造了“有钱大家一起赚、肥水不出上下楼”的繁荣景象。